فتوى قانونية: عدم جواز تقييد أو إعفاء جزء من مبنى من الاشتراطات البنائية

انتهت الجمعية العمومية لقسمي الفتوى والتشريع بمجلس الدولة برئاسة المستشار بخيت إسماعيل النائب الأول لرئيس مجلس الدولة إلى عدم جواز تقييد أو إعفاء جزء من مبنى من الاشتراطات البنائية أو تغيير استخدامه في ضوء أحكام قانون البناء رقم (119) لسنة 2008 ولائحته التنفيذية.

وتبين للجمعية العمومية بعد الاطلاع على الأوراق المقدمة وعلى القانون أن المشرع في قانون تنظيم البناء المشار إليه أوجب وضع مخطط إستراتيجي يحدد الرؤية المستقبلية للتنمية العمرانية على المستوى القومي أو الإقليمي أو المحافظة أو المدينة أو القرية، ويتضمن الأهداف والسياسات وخطط التنمية الاقتصادية والاجتماعية والبيئة العمرانية اللازمة لتحقيق التنمية المستدامة، والاحتياجات المستقبلية للتوسع العمراني، واستعمالات الأراضي المختلفة، وتحديد المشروعات التى سيتم تنفيذها على مستوى كل مخطط، ومراحل التنفيذ، وأوجب كذلك وضع مخطط تفصيلي تنفيذي للاشتراطات البنائية والتخطيطية والبرامج التنفيذية لمناطق استعمالات الأراضي والبنية الأساسية بالمخطط الإستراتيجي العام المعتمد للمدينة أو القرية ويشتمل على جميع مشروعات التنمية المتكاملة من التصميم العمراني أو تقاسيم الأراضي أو تنسيق المواقع التي يقترح تنفيذها ضمن المخطط الإستراتيجي العام.

كما استظهرت الجمعية العمومية أن المشرع بموجب القانون ذاته - واستثناء من الأصل العام الذى يقضي باعتبار المخططات الاستراتيجية شروطًا بنائية لا يجوز مخالفتها - ناط بالمجلس الأعلى للتخطيط والتنمية العمرانية بقرار مسبب منه تحقيقًا لغرض قومي، تقييد مدينة، أو منطقة، أو جزء منها، أو مبنى بذاته بكل، أو بعض الاشتراطات البنائية الواردة في المخطط الإستراتيجى العام، أو إعفائـه منها، أو بعضها، وأجاز للمجلس بناء على عرض المحافظ المختص الموافقة على تغيير استخدام الأراضي لمنطقة، أو جزء منها، أو مبنى بذاته، وأحال المشرع إلى اللائحة التنفيذية لقانون البناء تحديد الشروط والإجراءات الواجب إتباعها في هذا الشأن، وقواعد تحديد ما قد يستحق من تعويض، أو مقابل ما يطرأ على العقارات من تحسين.

وتنفيذا لذلك فقد أوضحت اللائحة التنفيذية على وجه التفصيل الإجراءات الخاصة بكل حالة من الحالات المشار إليها؛ فأوردت المادة (72) منها النص على إجراءات تقديم طلب التقييد من قبل المحافظ المختص إلى المجلس الأعلى للتخطيط والتنمية العمرانية وصولًا إلى إصدار المجلس قراره في هذا الشأن وإخطار المحافظ به وما يستحق من تعويضات والجهات التي تقوم بصرفها في حالة الموافقة على الطلب، كما أوردت المادة (73) من اللائحة النص على إجراءات إعفاء مدينة أو منطقة أو جزء منها أو مبنى بذاته من الاشتراطات البنائية وتغيير الاستخدام، وأوردت المادة (74) منها النص على إجراءات تغيير استخدام الأراضي بالمنطقة أو جزء منها أو مبنى بذاته، وفي الحالتين يكون ذلك بطلب يقدم من أصحاب الشأن إلى المحافظ المختص موضحًا فيه الإعفاء أو التغيير المطلوب مرفقًا به خريطة مساحية للموقع، ويتولى المحافظ- في إطار سلطته التقديرية- رفعه إلى المجلس وصولًا إلى إصدار الأخير قراره في هذا الصدد حيث يقوم المحافظ في حالة الموافقة على الإعفاء أو تغير الاستخدام بإبلاغ أصحاب الشأن بذلك وتحديد مقابل التحسين وفقًا لأحكام القانون رقم (222) لسنة 1955 بشأن مقابل التحسين على العقارات التي يطرأ عليها تحسين بسبب المنفعة العامة.

واستبان للجمعية العمومية من ما تقدم أن المشرع في قانون البناء المشار إليه لم يورد النص على أجزاء المباني ضمن الحالات التي أجاز فيها التقييد أو الإعفاء من الاشتراطات البنائية كلها أو بعضها، أو تغيير الاستخدام، وهى الحالات التي تمثل في مجملها استثناءً من القواعد العامة التي توجب الالتزام بالاشتراطات الواردة بالمخططات الإستراتيجية العامة والتفصيلية للمدن والقرى باعتبارها اشتراطات بنائية ملزمة في شأن تنظيم أعمال البناء، ومن ثم فإنه يتعين الالتزام بحدود هذا الاستثناء وضوابطه دون التوسع فيه أو القياس عليه ليشمل حالات أخرى لم يرد النص بشأنها، ومما يؤكد ذلك أن المشرع حين أجاز التقييد أو الإعفاء من الاشتراطات البنائية لجزء من المدينة أو المنطقة، أو تغيير الاستخدام لأراضي جزء من منطقة، فإنه قصر ذلك على المبنى بذاته، أي المبنى كاملًا دون أجزاءٍ منه، فضلًا عن أن تغيير استخدام أي من وحدات المبنى لغير الغرض المرخص فيه يعد إحدى الصور الغالبة للمخالفات التي أفرزها الواقع العملي في مجال تنظيم أعمال البناء وهو ما حدا بالمشرع إلى إيراد النص عليها ضمن صور المخالفات الأخرى في سياق نص المادة (66) من قانون البناء المشار إليه تأكيدًا على عدم مشروعيتها بما يرتبه ذلك من بطلان التصرف الذي تكون محله تلك المخالفة.

وأضافت أنه يكون من غير الجائز لمحافظ الجيزة التقييد أو الإعفاء من الاشتراطات البنائية لجزء من مبنى، أو الموافقة على تغيير استخدامه، في ظل أحكام قانون البناء رقم (119) لسنة 2008 ولائحته التنفيذية.