تشهد 2017 منذ بدايتها جدلا داخل الأوساط المعنية بالعقارات، سواء مسئولين أو مطورين أو مقاولين وكذلك المسوقين وخبراء التقييم العقارى، حول حقيقة الفقاعة العقارية التى يبشر بها البعض منذ ثلاث أعوام تقريبا وآخرين يقدمون شواهد على عدم صدق هذه التوقعات وأن السوق العقارى فى أفضل حالاته.
فحجم المبيعات الذى تم تحقيقه من قبل المطورين والمسوقين العقاريين فى الربع الأول من 2017، مؤشر هام وقوى على أن السوق ليس فى حالة ركود وليس هناك أى مؤشرات على توقف الطلب على العقار سواء رغم حالة التضخم من جهة وزيادة الأسعار من جهة أخرى، بحسب راف ألكسندر خبير تطوير الأعمال بالسوق العقارى.
ويستبعد راف أن يكون هناك أى تراجع فى الطلب على السوق مستشهدا بحجم المبيعات التى تم تحقيقها خلال الربع الأول من 2017 وبخاصة خلال فترة المعارض العقارية التى عقدت فى هذه الفترة، حيث حققت بعض الشركات مبيعات اقتربت من 2 مليار جنيه، وتم حجز مراحل كاملة من مشروعات تطوير عقارى جديدة خلال فترة أسبوعين فقط من تاريخ الإعلان عنها، وهناك شركات أصبح لديها قوائم انتظار للحجز فى المراحل التالية.
موضحا أن 50% من الطلب على العقار من المصريين المقيمين فى الخارج، وهم قوة شرائية كبيرة وتتمتع بميزة نسبية هى فرق تحويل العملات الأجنبية أمام الدولار.
ويدعم أمين سراج أحد المطورين العقاريين نفس وجهة النظر السابقة قائلا "المصريين العاملين فى الخارج وكبار الموظفين داخل مصر وجميع الفئات التى تحصل على دخلها بالدولار أو قادرة على شراء العقار، هى نسبة لا تقل عن10% من المصريين الذين يزيد عددهم عن 90 مليون نسمة، ما يعنى أن هناك ملايين المصريين الذين لديهم القدرة الشرائية المرتفعة للحصول على عقار فاخر وليس متوسط أو فوق متوسط"
ويرى سراج أن تلبية احتياجات نسبة الـ10% من السكان يحتاج لمئات المطورين العقاريين وإلى إمكانيات ضخمة، لذلك لن يتوقف الطلب على العقار المصرى وخاصة الفاخر بجميع أشكاله.
كما أن جميع يؤكد على أن العقارات ستشهد زيادة أخرى بقيمة 40% قبل نهاية 2017، ما يخلق طلبا كثيفا على العقار فى الفترة الحالية، باعتباره فرصة للحصول على عقار أرخص 40% عن سعر الفعلية بعد 6 شهور من الأن.
وكذلك يرى المهندس خالد عباس مساعد وزير الإسكان للشئون الفنية أن الطلب على الإسكان فى مصر لن يتوقف، لأن حجم النمو السكانى الذى أقترب من 2.5% ، ومعدلات الزواج السنوية كفيلة باستمرار زيادة الطلب على العقارات بجميع أنواعها.
ويختلف معهم المهندس أبو الحسن نصار خبير التقييم العقارى الذي يرى أن نسب التضخم التى تشهدها مصر حليا كفيلة بتقليص القوة الشرائية للمصريين وأن اغلب إنفاق المصريين خلال العام الجارى سيكون منصب على تلبية الاحتياجات الأساسية من تعليم وصحة وسيأتي السكن فى ذيل قائمة أولويات الإنفاق للأسر المصرية.
وقال نصار أن الفئات أصحاب الدخول المتوسطة والصغير، لن يكون لهم إقبال على عقار بهدف الاستثمار مثل الشريحة الأعلى دخلا فى مصر -الشريحة القادرة على مواجهة التضخم- فلن تنفق الأسر المصرية على العقار الا للسكن فقط فى صورة إيجارات أو سداد أقساط الوحدات اشتروها قبل تعويم الجنيه.
وسيقتصر الإقبال على العقار بهدف الاستثمار على الشرائح ذات الدخول المرتفعة والعاملين فى الخارج فقط، بحسب وجهة نظر نصار.
وترجع حالة الاختلاف الحاد فى وجهات النظر وقراءة السوق، إلى خصوصية السوق العقارى المصرى وهى ندرة المعلومات، فجميع التحليلات الخاصة بالسوق العقارى المصرى تختص بأقل من 30% من الحجم الفعلى لسوق العقارات، وهى العقارات المسجلة والتى يمكن الحصول على بيانات خاصة بسعرها وتكلفتها وحجم الطلب عليها سواء من المطورين العقاريين, والذين يقومون بتوفر الإسكان الفاخر والى يمثل 20% من السوق.
أما باقى السوق العقارى المصرى -70%- هى عقارات غير مسجلة، ولا تمتلك اى جهة حكومية اى معلومات عن حجم المعروض أو الطلب عليه، ولا مرات التداول التى تم على العقار، حيث تتم جميع هذه العمليات خارج الإطار الرسمى دون تحصيل اى ضرائب أو رسم على عمليات البيع والطرح فى السوق، حيث تتم من خلال صغار المقاولين والأفراد بشكل مباشر.
وحتى تلك النسبة البسيطة من العقارات المسجلة ليست مسجلة بأسعارها الفعلية فى السوق ، فالغالبية التى اضطرت لتسجيل عقاراتها، تم تسجيلها بقيمة أقل من القيمة السوقية خشية وقع العقار فى شريحة مرتفعة للضريبة العقارية.
ويصعب رصد 70% من سوق العقارات لأن حجم تداولها ونسب الزيادة التى تتم من قبل صغار المقاولين والأفراد وهم ليسو معنيين برصد ميزانيات للدعاية، وفى أفضل الحالات يعتمدون على الإعلانات المبوبة ومنتديات وصفحات متخصصة على الانترنت.
وفى الغالب تشهد هذه العقارات أسعارا مبالغ فيها فى فترات الأزمات مثل الوقت الحالى، نتيجة مبالغة أصحاب الوحدات سواء مقاولين أو أفراد فى سعر وحداتهم، متأثرين برغبتهم فى تحقيق أكبر مكسب ممكن هربا من أزمة التضخم المسيطرة على دخول المصريين، وترجع هذه الأسعار المبالغ فيها إلى عدم وجود آليات علمية لتقييم هذه الوحدات أو تحديد لهامش الربح المعقول المتوقع من بيع الوحدة، وإنما تتم عملية التقييم من قبل سماسرة غير متخصصين وبشكل عشوائي.