قانون التسجيل العقاري، نص في مادته 9 من القانون 114 لسنة 1946، بأن لا تنتقل الملكية بين المتعاقدين والغير إلا بالتسجيل.

وجاءت تعديلاته بالقانون رقم 9 لسنة 2022؛ لتنهي حالة البيروقراطية وتتجاوز عقبات كثيرة كان يتعرض لها راغبي تسجيل ملكيتهم العقارية، وكان رفض التسجيل لعدم تسجيل العقار الكائن به الوحدة المطلوب تسجيلها فضلًا عن طول وقت إجراءات التسجيل المحبطة.

وتسجيل العقارات لها أهمية كبيرة في حماية حقوق المواطنين والشركات والدولة، والعقد المسجل وجوده لازم وأساسي في دعاوي النزاع على الملكية وقضايا المطالبة بالميراث وفصل الحدود وغيرها.

وينطبق قانون التسجيل العقاري على الأراضي الداخلة ضمن الشهر العقاري، وهي مدن عواصم المحافظات ومدن المراكز، أما الأطراف والقرى والعزب والنجوع، فهي تابعة للسجل العيني.

وهناك فرق بين الشهر العقاري وبين السجل العيني، فنظام التسجيل بالشهر العقاري المسمى بالشهر الشخصي، فهو يبحث عن ملكية الشخص نفسه في جميع الأحواض والقطع والعقارات، أما نظام السجل العيني الذي يبين من هم المالكون لهذه القطعة أو ذلك العقار أي بالبحث عن الوحدة العقارية ذاتها واستخراج شهادة قيود وأخرى مطابقة.

وأفرز التطبيق العملي للقانون رقم 9 لسنة 2022 وجود معوقات في التنفيذ

عدم وجود خرائط حديثة مطابقة للواقع (حيث أن الخرائط المعمول بها حتى الآن في المساحة والشهر العقاري خرائط أعدت من عام 1946).

عدم وجود اسم الشوارع الجديدة والميادين والمصالح الحكومية الجديدة بالخرائط القديمة، بالإضافة إلى أن الخرائط القديمة لا تمثل 10% من الطبيعة الآن.

في مرحلة متابعة الطلب المقدم وإجراءات التسجيل، ـول طلب المسح المساحي والخريطةـ وعند طلبها من المساحة العسكرية وبعد دفع الرسمـ ينتقل مهندس المساحة العسكرية ويأتي بخريطة من جوجل.

نطالب بالاستعانة بخرائط التنظيم بالوحدة المحلية، وبها أسماء الشوارع الجديدة وكل أجهزة القياس الجديدة الأخرى، مثل ج . س . ب وغيرها.

وعدم وجود ما يسمى بالاستيفاء للأوراق بالشهر العقاري، والغريب عدم تسليم مقدم الطلب خطاب لأي جهة للاستفسار عن الموقع  المقدم علية التسجيل.

كما أن عدم النص على الاستعانة برجال الإدارة أو الوحدة المحلية أو الجيران في إثبات وضع اليد في الأراضي الفضاء،

تلك الأسباب تفتح أمام ضعاف النفوس ممن يمتلكون المال أو السلطة في امتلاك الأراضي الفضاء، خاصة إذا كانوا أصحابها غير مقيمين في منطقتها أو خارج مصر.

ونشير هنا إلى أمر هام، كيف يتم تسجيل وحدة عقارية مثلًا في الدور الثامن في عقار صادر له قرار بالإزالة للطوابق السبعة الأولى، أو تم الترخيص لـ5 أدوار فقط، وخالف مالك العقار وقام بالبناء ثلاثة طوابق أخرى.

والأفضل أن يقترن هنا التسجيل العقاري برخصة مبنى العقار، وتتم المعاينة والتسجيل في حدود التنظيم للوحدة المحلية طبقًا للشروط البنائية، وبذلك نحافظ على الأرواح ولا نعطي شرعية لمالك العقار الجشع.

ولمواجهة تلك السلبيات، نرى إعداد خرائط جديدة مطابقة للواقع على الطبيعة على التنظيم الجديد، وبيان فيها أملاك الدولة والخاصة وأسماء الشوارع الجديدة والميادين والمصالح الحكومية والأهلية، وقاعدة بيانات مطابقة للواقع ومتاحة للكافة.

إصدار أمر بالاستيفاء للأوراق في حالة وجود نقص في الأوراق المقدمة للتسجيل، ولا يتم الرفض تلقائيًا.

الاستعانة برجال الإدارة والجيران في إثبات وضع اليد في الأراضي الفضاء.

تسليم الطالب خطاب لأي جهة حكومية للاستفسار عن أي نقص في طلب التسجيل، ورغم أن القانون أعطى الأمل للمواطنين  بميعاد الانتهاء من إجراءات التسجيل في 37 يومًا وحتى الآن لم يسجل في الشهر العقاري إلا عدد محدود جدًا على مستوى الجمهورية، لذلك  التعديلات ضرورية لتعم فائدة القانون على الثروة العقارية، وعلى أهل مصر كافة.